A

Abgeschlossenheit
Die Gründung von Sondereigentum an einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit (z.B. Garage) setzt gemäss dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, dass die betreffenden Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossen ist eine Wohnung, wenn sie baulich vollkommen von anderen Wohnungen abgeschlossen ist und über einen eigenen verschliessbaren Zugang aus dem Freien, einem Treppenhaus oder Vorraum hat.

Altlasten
Altlasten sind Grundstücksbelastungen oder Verschmutzungen aus umweltgefährdenden privaten oder gewerblichen Rückständen. Ob ein Grundstück belastet ist oder sein könnte erfahren Sie in der Regel beim zuständigen Umweltamt einer Gemeinde.

Anliegerbeiträge
Anliegerbeiträge werden durch die zuständigen Gemeinden von den Eigentümern der "anliegenden" Grundstücke zur Begleichung von Gebühren für Erschließung oder für Erstellung von Strassen, Grünzonen und Strassenbeleuchtung erhoben.

Aussenanlagen
Zu den Kosten der Aussenanlagen gehören: Be- und Entwässerungsanlagen, Anlegung von Wegen, Zufahrten und Einfriedungen, Versorgung vom Hausanschluss bis zum öffentlichen Netz, Garten und Bepflanzungen, Hauszugangswege.

Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um einen Immobilienkredit, für den gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsbelastungen zu entrichten sind. Die jährliche Belastung, in diesem Fall Annuität genannt, setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Zinssatz und der Darlehenstilgung. Die Darlehenstilgung erhöht sich im Verlauf einer Finanzierung jeweils um den immer geringer werdenden Zinsbetrag.

Auflassung
Auflassung ist ein juristischer Fachbegriff, welcher die zum Eigentumswechsel von Flurstücken notwendige Einigung zwischen Verkäufer und Erwerber vorraussetzt. In einfachen Worten ist die Auflassung die gesamte Abwicklung eines Grundstückserwerbs. Die Auflassung ist immer vor einem Notar zu erklären.

Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert, dass Ihr erworbenes Grundstück oder die erworbene Wohnung auch nach dem notariell geschlossenen Vertrag rechtlich wirksam auf Sie übertragen werden kann. Hiermit wird für den Erwerber sichergestellt, dass zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsübertragung nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises keine Eintragungen im Grundbuch ohne Zustimmung des Käufers erfolgen können.

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B

Baulasten
Baulasten, wenn vorhanden, sind immer im Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis finden Sie meist beim Katasteramt einer Gemeinde. Eintragungen im Baulastenverzeichnis regeln die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks, sichern aber auch Rechte oder beinhalten Belastungen eines Grundstückes. Es ist ratsam, dass Baulastenverzeichnis vor Erwerb einzusehen.

Belastungsvollmacht
Die Belastungsvollmacht ist die gängigste Methode eine Immobilie mit Grundpfandrechten zum Zwecke der Kaufpreisauszahlung zu belasten. Hierzu erteilt in der Regel der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, die Immobilie vor Kaufpreiszahlung mit Grundschulden, welche der Zahlung des Kaufpreises dienen, zu belasten. Die Methode der Belastungsvollmacht erspart hohe Kosten sowie die Eröffnung eines Notaranderkontos.

Bereitstellungszinsen
Finanzierende Kreditinstitute verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, besser gesagt in Anspruch genommen wird. Die Bereitstellungszinsfreien Zeiten variieren sehr. Je nach Kreditinstitut betragen diese Zeiten 1 bis in seltenen Fällen gar 12 Monate. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen. Hier ist es ratsam sich vorher ausführlich bei dem Geldgeber zu erkundigen und gegebenenfalls zu verhandeln.

Beurkundung
Grundstückskaufverträge, Kaufverträge über Wohnungs – und Teileigentum sowie Bauträgerverträge, Bestellungen von Erbbaurechten und die Einräumung von Wohnungseigentum müssen notariell beurkundet werden. Ein Notar ist verpflichtet, die Beteiligten eines Vertrages unparteiisch über die rechtlichen Tragweiten der Rechtsgeschäfte zu belehren und ihre Erklärungen klar und verständlich in der Urkunde wiederzugeben.

Bodenrichtwert
Wie der Begriff schon besagt, gibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert eines Grundstückes pro qm bekannt.

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C

Courtage
Courtage ist die Gebühr, die ein Makler für die gewerbliche Vermittlung von Wohnungen und Grundstücken erhält. In der Regel beträgt die Maklercourtage 3,57% des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und ist meist von Käufer und Verkäufer zu zahlen.

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D

Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer Sache. Der an der Dienstbarkeit Berechtigte darf eine fremde Sache, gemäss der Vereinbarung (Dienstbarkeit) nutzen. Dienstbarkeiten sind z.B. Nießbrauch, beschränkt persönliche Dienstbarkeit (ein Leitungsrecht) oder auch eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Nutzungsrecht).

Disagio
Disagio ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und der wirklichen Auszahlungssumme. Zum Beispiel bedeutet ein Disagio von 5%, dass von einem Kredit nur 95% ausbezahlt werden, jedoch 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren.

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E

Eigenkapital
Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben oder Ihren Eigentumserwerb. Eigenkapital besteht in erster Linie aus Guthaben oder Barvermögen, welches Ihnen zur Finanzierung zur Verfügung steht. Für Ihr Finanzierungsgespräch sollten Sie unbedingt eine Aufstellung Ihres Eigenkapitals vorbereiten.

Eigentümerversammlung
Eigentümerversammlungen sind Versammlungen in denen die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Belange der Gemeinschaft beraten, Massnahmen über Sanierung oder Reparaturen beschliessen, Abrechnungen genehmigen und vor allem über das gemeinschaftliche Eigentum diskutieren. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für die Gemeinschaften mindestens einmal jährlich solche Versammlungen vor. Über den Inhalt und die Ergebnisse der Eigentümerversammlungen wird in der Regel Protokoll geführt. Vor Erwerb einer Eigentumswohnung ist es mehr als nur ratsam in mindestens 3 solcher Versammlungsprotokolle einzusehen.

Eigentumswohnung
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) haben Hausbesitzer oder Bauherren die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes einzelne Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Da ein Erwerber einer Eigentumswohnung nur einen Teil des Hauses und nur einen Teil des Grundstücks erwirbt, muss rechtlich zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum) unterschieden werden. Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden. Eine Eigentumswohnung muss immer in sich abgeschlossen sein (siehe: Abgeschlossenheit). Auch der Erwerb von Teileigentum ist möglich. Teileigentum ist Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken dient (z.B. eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz).

Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ist ein auf bestimmte Zeit – in der Regel 99 Jahre - bestelltes Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu nutzen, zu bewohnen und auch zu errichten. Das Erbbaurecht kann auch vererbt und veräussert werden. Es muss im Grundbuch eingetragen werden; als Entgelt wird ein Erbbauzins (Pachtzins) vereinbart, der während der gesamten Nutzungszeit zu entrichten ist.

Erschliessungskosten
Erschliessungskosten sind Kosten für den Anschluss von Grundstücken an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung. Ebenfalls zählen zu den Erschliessungskosten anteilige Gebühren der Gemeinde für Strassen – und Gehwegserrichtung, Strassenbeleuchtung, öffentliche Grünflächen sowie Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen. Erschliessungskosten sind auch für Telefon- und Kabelanschluss zu entrichten. Die Beteiligungen an Erschliessungskosten sind ganz unterschiedlich. Es ist ratsam sich vor Erwerb von Grundstücks – oder Wohnungseigentum bei dem zuständigen Erschliessungsträger einer Gemeinde über noch zu erwartende oder wirklich entstehende Kosten zu erkundigen.

Erwerbskosten
Zu den Erwerbskosten (Kaufnebenkosten) gehören sämtliche durch den Erwerb eines Grundstückes, Gebäudes oder einer Wohnung verursachten Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Gerichts- und Notarkosten, Vermessung, Bodenuntersuchung, Genehmigungen, Umlegungskosten. Im Regelfall handelt es sich um ca. 1,5% Notar – und Gerichtskosten, 3,5% Grunderwerbssteuer sowie 3,57% Maklergebühr. Diese Kosten sind in Anlehnung an den Kaufpreis zu errechnen und zu entrichten. Alle weiteren Kosten und Gebühren sollte man vor Erwerb einer Immobilie erfragen.

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F

Flurkarte
Die Flurkarte ist die amtliche Bezeichnung der Katasterkarte. Die Flurkarte wird vom Katasteramt nach der Vermessung von Grundstücken erstellt.

Flurstück
Das Gebiet einer Gemeinde ist auf einer Flurkarte in Flurstücke eingeteilt. Diese Flurstücke sind nummeriert. Die einzelnen Flurstücke bilden zusammen einen Flur. Die Flurkarten liegen bei den Katasterämtern aus oder können dort gegen eine Gebühr eingesehen werden.

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G

Gemeinschaftseigentum
(siehe Sondereigentum)

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung, aber auch eine Art Gesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In der Gemeinschaftsordnung können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Rechte und Pflichten, aber auch Verteilerschlüssel festlegen.

Grundbuch
Zum Ausschluss von unklaren Rechtsverhältnissen an Grundstücken oder Eigentumswohnungen wird beim jeweiligen Amtsgericht ein Grundbuch geführt. Dort sind alle Grundstücke und Eigentumswohnungen aufgenommen. Für jedes Grundstück aber auch jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt. Ein Grundbuch ist in 3 Abteilungen aufgeteilt. Abteilung 1 enthält Informationen des Grundstückes, Angaben über besondere Bestandteile des Eigentums sowie den jeweiligen Eigentümer. Abteilung 2 informiert über eingetragene Rechte aber auch Belastungen (z.B. Dienstbarkeiten). In Abteilung 3 eines Grundbuches werden die finanziellen Belastungen geführt (z.B. Grundschulden oder Hypotheken).

Grundbuchamt
Das Grundbuchamt ist eine vom zuständigen Amtsgericht des Kreises oder Bezirks geführte Abteilung, welche direkt im Amtsgerichtsgebäude oder in einem eigenen Amtsgebäude zu finden ist. Es führt die Grundbücher und die Grundakten für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke. An das Grundbuchamt kann man sich wenden, um nähere Informationen zu einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung in Erfahrung zu bringen.

Grunddienstbarkeit
Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstückes zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstückes, in der Regel des Nachbarn. Diejenige Person, zu deren Gunsten eine Dienstbarkeit eingetragen ist, kann das betreffende Grundstück im Rahmen der Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht, Fahrrecht) nutzen.

Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb von Immobilien, Grundstücken aber auch Erbbaurechten fällt in Deutschland die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist gesetzlich bestimmt und beträgt exakt 3,5% des jeweiligen Kaufpreises.

Grundpfandrecht
Ein Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung. In Deutschland gelten Hypotheken und Grundschulden als Grundpfandrecht.

Grundschuld
Eine Grundschuld ist gleichzeitig ein Grundpfandrecht, welche für die Kreditgeber eine hervorragende Sicherung des gewährten Kredites bedeutet. Es wird nach vorherig festgelegter Rangfolge in Abteilung 3 eines Grundbuches eingetragen. Im Falle eines Erwerbs einer Immobilie oder eines Grundstückes sollte der Erwerber darauf achten, dass bestehende Grundschulden im Rahmen der Vertragsabwicklung gelöscht werden und dass der vereinbarte Kaufpreis auch zur Löschung der bestehenden Grundschulden ausreicht. Achtung: Sollte ein vereinbarter Kaufpreis geringer sein, als die noch im Grundbuch verzeichneten Grundschulden, bedarf es zumindest einer Nachfrage oder auch einer besonderen Prüfung.

Grundsteuer
Grundsteuer ist die Steuer, welche auf jeglichen Grundbesitz zu entrichten ist (hierzu gehören auch Eigentumswohnungen). Je nach Gemeinde kann die Höhe und Berechnung der Grunderwerbssteuer variieren. Es ist zu empfehlen, sich über die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer vor Erwerb zu erkundigen.

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H

Hausgeld
Das Hausgeld dient bei einer Eigentümergemeinschaft zur Deckung der Verwaltungs – und Versorgungskosten des Gemeinschaftseigentums. Oft sind hier auch Kosten für Heizung, Strassenreinigung, Kabel TV, Pflege des Hauses oder von Aussenanlagen, u.s.w. enthalten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, vor Erwerb einer Eigentumswohnung in die Kostenvorausschau (Wirtschaftsplan) oder in die Abrechnungen Einsicht zu nehmen.

Hypothek
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht (Sicherung für eine Finanzierung) an einem Grundstück. Dieses Recht gestattet einem Gläubiger sich an diesem Grundstück durch Verwertung zu bedienen.

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I

Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist ein Sparvermögen einer Eigentümergemeinschaft. Hier werden Gelder für Reparaturen und laufende Investitionen sowie Instandhaltungsarbeiten gebildet. Auch hier ist es ratsam, sich vor Erwerb einer Eigentumswohnung über die Höhe des Sparguthabens zu erkundigen.

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L

Lageplan
Der Lageplan ist ein amtliches Dokument, aus dem die Lage und die Grenzen eines Grundstücks sowie Baukörperverteilungen ersichtlich sind. Zur Objektfinanzierung ist der Lageplan immer der finanzierenden Bank vorzulegen.

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M

Makleralleinauftrag
Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler für den Auftraggeber tätig zu werden. Der Auftraggeber verpflichtet sich, keine weiteren Maklerdienste in Anspruch zu nehmen, Interessenten auf die Bindung an den Makler hinzuweisen, sowie die Maklercourtage bei rechtswirksamen Vertragsabschluss des Geschäftes zu zahlen. Nur wenn ein Makler einen Alleinauftrag erhält, ist er auch verpflichtet, die Immobilie eines Auftraggebers intensiv zu bewerben und jegliche Verkaufschancen zu nutzen. Desweiteren wird der Preis durch den alleinigen Auftritt und den alleinigen Anbieter eher stabil gehalten, während die Mehrfachbewerbung meist zum Preisverfall führt und den Verschleiss einer Immobilie am Markt bewirkt.

Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil beziffert, zu wie vielen Anteilen einem Eigentümer eines Sondereigentums (z.B. einer Eigentumswohnung) das Gemeinschaftseigentum (alle Bestandteile des Gebäudes außer der Eigentumswohnung) mitgehört. Der Miteigentumsanteil stellt damit einen Verteilerschlüssel für Umlagen oder Beteiligungen (z.B. Kosten für Sanierung) dar und ist ebenfalls wichtig für die Stimmrechte bei Eigentümerversammlungen.

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N

Nominalzins
Der Nominalzins ist der auf den Nominalbetrag eines Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Er wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.

Notaranderkonto
Notaranderkonto (auch Anderkonto genannt), ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto. Diese Konten dürfen nicht den Zwecken des Inhabers (des Notars) dienen. Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers im Grundbuch.

Notargebühren
Die Gebühren für die Leistungen des Notars (Notargebühren) und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise ca. 1,5% des Kaufpreises. Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Gerichten anfallenden Kosten enthalten.

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R

Rücktrittsklausel
Die Rücktrittsklausel ist ein im Kaufvertrag enthaltenes Recht des Verkäufers, welches im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises dem Verkäufer die Möglichkeit gibt von dem Rechtsgeschäft zurückzutreten.

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S

Sondereigentum
Was als Sondereigentum bezeichnet wird, ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dazu gehört in der Regel die Wohnung, nicht tragende Wände, Wand- und Deckenputz, Innentüren etc. Tragende Wände, Fenster und Aussenfassaden sowie weitere gemeinschaftliche Flächen und Gegenstände werden meist als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht ist ein weit verbreitetes und oft verwendetes Recht, einem jeweiligen Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung an gemeinschaftlichen Flächen (z.B. Garage, Stellplatz, Garten oder Spitzboden) einzuräumen. Diese Sondernutzungsrechte werden in aller Regel in der Teilungserklärung festgeschrieben. Bei Sondernutzungsrechten ist darauf zu achten, dass diese auch für den Rechtsnachfolger (den Erwerber) verbindlich sind.

Sondertilgung
Kreditnehmer können bei zinsgebundenen Finanzierungen mit den Kreditgebern jährliche Sonderzahlungen vereinbaren. Hiermit können Kreditnehmer die Laufzeit einer Finanzierung deutlich verkürzen. Übersteigt eine Darlehenslaufzeit 10 Jahre, kann man aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder sogar den gesamten Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurückzahlen.

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T

Teileigentum
Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes (z.B. Garage, Stellplatz)

Teilungserklärung
Der Besitzer eines Grundstückes oder Mehrfamilienhauses wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu bilden und zu veräussern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Anteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum (Besitz) an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude verbinden. Bei der Beurkundung einer Teilungserklärung ist immer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizulegen.

Tilgung
Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer sein Darlehen ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Tilgungsraten von 1% oder 2% des Anfangkredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen.

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U

Umbauter Raum
Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI). Die Bruttorauminhaltsberechnung von Gebäuden bedarf ins besondere bei Finanzierungen von Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern der Vorlage bei dem Kreditgebendem Institut.

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Art Quittung des Finanzamtes, welche der Notar nach Zahlung der Grunderwerbssteuer erhält. Diese Quittung (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist zwingend erforderlich für die Eigentumsumschreibung einer Immobilie im Grundbuch. Es ist grundsätzlich ratsam die Grunderwerbssteuer umgehend nach Erhalt des Steuerbescheides zu zahlen, unabhängig von der dort genannten Zahlungsfrist. Nur so verhindern Sie Verzögerungen in der Kaufabwicklung.

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V

Vollstreckungsunterwerfung
Finanzierungen durch Banken oder aber auch notarielle Grundstückskaufverträge enthalten meist eine sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel. Hiermit unterwirft sich ein Kreditnehmer oder Immobilienkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, wenn er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Ein Gläubiger hat durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung einen leichteren Weg seine Forderungen zu realisieren.

Vorfälligkeitsentschädigung
Die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens verursacht bei den Geldgebenden Kreditinstituten in der Regel einen Zinsverlust sowie weitere Bearbeitungsgebühren. Diese Verluste und Kosten stellt das jeweilige Kreditinstitut dem Kreditnehmer dann als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Im Falle des Immobilienverkaufs und einer damit verbundenen vorzeitigen Ablösung des Darlehens, ist es in jedem Fall ratsam, sich vor Abschluss eines Kaufvertrages bei dem finanzierenden Institut über die etwaige Höhe der Entschädigung zu erkundigen.

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W

Wohngebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung schützt meist bei Risiken wie Hagel, Sturm, Feuer und Leitungswasser sowie weiteren Elementarschäden. Eine Wohngebäudeversicherung benötigt jeder, der ein Haus besitzt (auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft). Im Falle eines Immobilienerwerbs sollten Sie sich immer einen Nachweis über die Gebäudeversicherung aushändigen lassen. Auch benötigen Sie diesen Nachweis zur Vorlage bei der finanzierenden Bank.

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Z

Zinsbindungszeitraum
Dies ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Darlehenszins, den ein Kreditnehmer mit seiner Bank verhandelt hat, fest und unabänderlich gilt. Gängige Zinsbindungszeiten sind 5, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungszeit steigt meist auch der Zins.

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